By 
Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Today Press
του Δημήτρη Κυριακόπουλου
Αστάματητη είναι τα τελευταία χρόνια η άνοδος των τιμών των ακινήτων στη χώρα μας, προσεγγίζοντας επίπεδα ρεκόρ. Το ερώτημα είναι αν το ράλι θα συνεχιστεί και το 2025 ή αν θα μπει φρένο.
Η πρόβλεψη της Τράπεζας της Ελλάδος, όπως περιλαμβάνεται στην ενδιάμεση έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική 2024, που δόθηκε προ ημερών στη δημοσιότητα, είναι ότι οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία και το 2025, αλλά με επιβραδυνόμενο ρυθμό αύξησης.
«Εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί μέχρι την αποκατάσταση σχετικής ισορροπίας, με ηπιότερους ωστόσο ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο», αναφέρεται στην έκθεση της ελληνικής κεντρικής τράπεζας.
Ακόμη, επισημαίνεται ότι «καταγράφεται πλέον αυξημένη επιφυλακτικότητα από τους παράγοντες της αγοράς, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, κυρίως επαγγελματικής χρήσης.
«Από το 2017 οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 70%, ανακτώντας τις απώλειες της κρίσης, με πρώτες ενδείξεις για υπερτίμηση των αξιών», σημειώνει χαρακτηριστικά ο διευθυντής της ΤτΕ και πρώην υποδιοικητής της Θεόδωρος Μητράκος.
Το 2024 ο υψηλότερος μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών ακινήτων καταγράφηκε στη Θεσσαλονίκη (12,5%), με το αντίστοιχο ποσοστό στην Αθήνα να είναι 8,8%.
Τα βασικά αποσπάσματα για την ελληνική αγορά ακινήτων στην έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος είναι τα ακόλουθα:
Κατά τη διάρκεια του 2024 η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί τη θετική πορεία της. Παρά τις ιδιαίτερες συνθήκες που ανέκυψαν κατά την τελευταία τριετία, με την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια, τα αυξημένα κατασκευαστικά και λειτουργικά κόστη στην εγχώρια αγορά, καθώς και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης, η ζήτηση παραμένει ενισχυμένη για συγκεκριμένες χρήσεις και θέσεις ακινήτων. Η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί μέχρι την αποκατάσταση σχετικής ισορροπίας, με ηπιότερους ωστόσο ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο.
Στα… ύψη οι τιμές διαμερισμάτων
Στην αγορά των κατοικιών, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να καταγράφονται έως και το γ΄ τρίμηνο του 2024, ωστόσο αισθητή επιβράδυνση σημειώνεται κατά τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.
Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 9,3% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 14,3% το αντίστοιχο διάστημα του 2023.
Κατά παλαιότητα, η αύξηση των τιμών για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, ήταν εντονότερη (10,5%) έναντι των παλαιών διαμερισμάτων (8,4%). Στους επιμέρους δείκτες κατά γεωγραφική περιοχή, αισθητά υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης σε σχέση με το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη και στις λοιπές περιοχές της χώρας (12,5% και 10,5%), ενώ η Αθήνα και οι άλλες μεγάλες πόλεις κατέγραψαν χαμηλότερους μέσους ετήσιους ρυθμούς της τάξεως του 8,8% και του 7,7% αντίστοιχα.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το γ΄ τρίμηνο του 2024 ο δείκτης για το σύνολο της χώρας ανέρχεται στο 100,9 και υπολείπεται κατά 1,3% του ιστορικώς υψηλού του γ΄ τριμήνου του 2008, ενώ στα νέα διαμερίσματα το επίπεδο του δείκτη ανήλθε σε 106,9 ξεπερνώντας το αντίστοιχο ιστορικό υψηλό κατά 3,8%.
Τέλος, κατά γεωγραφική περιοχή, το γ΄ τρίμηνο του 2024 ο δείκτης διαμερισμάτων στην περιοχή της Αθήνας ξεπέρασε το αντίστοιχο ιστορικώς υψηλό επίπεδο του δείκτη διαμερισμάτων (β΄τρίμηνο του 2008) κατά 5,2%.
Σε χαμηλά επίπεδα η τραπεζική χρηματοδότηση
Η αγορά κατοικιών συνεχίζει τη θετική της πορεία στη διάρκεια του εννεαμήνου του 2024, η οποία ενισχύεται από τον τουρισμό και τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και από το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, για αγορά ακινήτων – συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος Golden Visa. Άλλοι σχετικοί δείκτες που καταγράφουν την πορεία της αγοράς κατοικιών είναι, μεταξύ άλλων, η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), που κατά τη διάρκεια του οκταμήνου του 2024 κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (41,2% και 30,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι του οκταμήνου του 2023 (22,5% και 14,5% αντίστοιχα).
Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2024, κατά 13,1% σε ετήσια βάση.
Ωστόσο, οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν το εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση, μείωση κατά 4,6% και εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%). Επίσης, η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται, σε ετήσια βάση, στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκαμήνου του 2024 (21,8%). Τέλος, το εννεάμηνο του 2024 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνέχισε να αυξάνεται (3,8% σε ετήσια βάση).
Η εικόνα στα επαγγελματικά ακίνητα
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,3% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,8%. Στην Αθήνα οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών ήταν υψηλότεροι και ανήλθαν σε 3,6% και 6,4%. Κατά την ίδια περίοδο οι αυξήσεις στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών προδιαγραφών ανήλθαν σε 0,8% και 4,8% αντίστοιχα σε επίπεδο χώρας.
Το οκτάμηνο του 2024 η συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε αύξηση ως προς τον αριθμό και μείωση σε όρους δομήσιμου όγκου (8,5% και -7,4%, αντίστοιχα). Ο αριθμός των νέων αδειών για γραφειακούς χώρους αυξήθηκε κατά 2,9%, με τον αντίστοιχο δομήσιμο όγκο να καταγράφει αύξηση 169,4%. Αύξηση σημειώθηκε και στον αριθμό νέων αδειών για καταστήματα (12,7%), με τον αντίστοιχο συνολικό όγκο να μειώνεται ωστόσο κατά 47,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Τέλος, οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 15,0%, ενώ ο αντίστοιχος δομήσιμος όγκος εμφανίζεται αυξημένος κατά 29,5%.
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος και τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2024 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη ακινήτων φιλοξενίας υψηλών προδιαγραφών. Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης οι επαγγελματικές αποθήκες και τα καταστήματα. Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο (Central Business District – CBD) της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,7%, στα ίδια περίπου επίπεδα.
Επιφυλακτικότητα και επισφάλειες
Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων όσον αφορά το επόμενο διάστημα παραμένουν θετικές, ωστόσο καταγράφεται πλέον αυξημένη επιφυλακτικότητα από τους παράγοντες της αγοράς, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, κυρίως επαγγελματικής χρήσης.
Οι υφιστάμενες επισφάλειες σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια σε παγκόσμιο επίπεδο, τις επιβαρύνσεις στο κόστος κατασκευής και λειτουργίας, αλλά και τις συνεχείς νομοθετικές παρεμβάσεις, οι οποίες, σε συνδυασμό με τα διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, επηρεάζουν τον επενδυτικό σχεδιασμό, τα περιθώρια κέρδους και την ελκυστικότητα εκκίνησης νέων επενδυτικών έργων.
Παρά τις αβεβαιότητες, η αγορά κατοικίας, και ιδιαίτερα κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, παραμένει θετική.
Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Golden Visa, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης.
Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό.
