By 
Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Today Press
Του Δ. Γιαννακόπουλου
«Σε κάθε τετράγωνο ανοίγει και μια τρύπα, σε κάθε πολυκατοικία πωλείται κι ένα διαμέρισμα». Η αύξηση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στην Αττική κατά 42,2%, μόνον τον τελευταίο χρόνο, αποτελεί κυρίαρχο στοιχείο της κοινωνικοοικονομικής πραγματικότητας και συνοψίζεται στην ως άνω φράση των εκπροσώπων της στεγαστικής αγοράς.
Η διογκούμενη ροή χρήματος, η βελτίωση του βιοτικού επιπέδου, οι πολλαπλασιαζόμενες επενδύσεις και η άνοδος του επιχειρηματικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, διαμορφώνουν το περιβάλλον μετάβασης στη νέα εποχή της Ελλάδας. Η απόσταση σε σχέση με το 2005, έτος κορύφωσης στην έκδοση οικοδομικών -που υπερέβησαν τις 60.000-, είναι τεράστια καθώς συγκριτικά οι νέες κατασκευές αντιστοιχούν στο 1/5 των παλαιότερων, ωστόσο η προοπτική έχει μεγάλη δυναμική.
Αντιστοίχως όμως, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής Ελευθέριο Ποταμιάνο, υψηλές θα παραμείνουν οι τιμές των διαμερισμάτων και λόγω του προγράμματος «Σπίτι 2» το οποίο θα εφαρμοστεί από τον Ιανουάριο αφού οι επιχορηγήσεις για απόκτηση στέγης θα «τραβήξουν» προς τα πάνω το κόστος στα κατεξοχήν οικιστικά συγκροτήματα.
Περιοχές
Περιοχές όπως το Παλαιό Ψυχικό, η Δουκίσσης Πλακεντίας, το Πάτημα Χαλανδρίου, η Κηφισιά, η Εκάλη στα βόρεια, αλλά και η Αργυρούπολη, το Ελληνικό, η Γλυφάδα και όλο το παράκτιο τόξο έως το Λαγονήσι, οικοδομούνται με ταχείς ρυθμούς.
Στο κέντρο της Αθήνας, στον Αγ. Παντελεήμονα, την Κυψέλη πέριξ της ομώνυμης πλατείας όπου κατασκευάζεται ο νέος σταθμός Μετρό, στην Πατησίων από την πλατεία Κολιάτσου προς το κέντρο, στο Γκύζη, στους Αμπελόκηπους χαμηλά προς Λ. Αλεξάνδρας, στα Ιλίσια, στου Ζωγράφου, το Παγκράτι στο Παναθηναϊκό Στάδιο και φυσικά στα Εξάρχεια, το Κολωνάκι, στο Μοναστηράκι προς το Μεταξουργείο και απέναντι στον Κολωνό, πραγματοποιούνται χιλιάδες κυριολεκτικά ανακαινίσεις-ανακατασκευές κτιρίων και διαμερισμάτων, με συνέπεια στις περισσότερες περιπτώσεις να γίνονται περαιτέρω έργα αναβάθμισης των υποδομών υδροδότησης, αποχέτευσης, ρεύματος, φυσικού αερίου και επικοινωνιών.
Οι top επιλογές
Τα νότια προάστια, οι Κυκλάδες, τα βόρεια προάστια, η Λευκάδα και ο Πειραιάς αποτελούν τις 5 πιο ακριβές περιοχές της χώρας για αγορά κατοικίας το 2024. Το «μεγάλο λιμάνι» διανύει μια νέα εποχή, καθώς η επέκταση του Μετρό έχει φέρει σημαντική αναβάθμιση. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 2.556 ευρώ ανά τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 36%, ενώ στην περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία καταγράφηκε άνοδος 33,8%. Ακολουθούν η Δραπετσώνα με άνοδο 31,6%, η Ανθούσα με 29,7% και ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης με 27,9%.
Τιμές έως και 8.000
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Τιμών Ακινήτων αλλά και σύμφωνα με πιστοποιημένες εταιρείες εκτιμητών, οι αυξήσεις στις τιμές για νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 8,51% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (+24,7% σε σχέση με το γ’ τρίμηνο του 2022), ενώ για τα παλιά διαμερίσματα η ετήσια αύξηση τιμής φθάνει στο 7,81% .
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 105τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.267 ευρώ ανά τ.μ. από 4.048 ευρώ ανά τ.μ. το 2023 ), στο Παλαιό Φάληρο (3.715 ευρώ ανά τ.μ. από 3.400 ευρώ πέρυσι) στο Μαρούσι (3.600 ευρώ ανά τ.μ. από 3.304 ευρώ ), στους Αμπελόκηπους (3.080 ευρώ ανά τ.μ. από 2.795 ευρώ το τ.μ) και στο Περιστέρι (2.610 ευρώ ανά τ.μ. από 2.401 ευρώ ανά τ.μ.).
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 106 τμ, διάμεσης ηλικίας 44 ετών και 2ου ορόφου, οι υψηλότερες αξίες εντοπίζονται στον Χολαργό (2.432 ευρώ ανά τ.μ. από 2.235 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι), στο Μαρούσι (2.000 ευρώ ανά τ.μ. από 1.850 πέρυσι), στο Παλαιό Φάληρο (1.893 ευρώ ανά τ.μ από 1.751 πέρυσι ), στο Περιστέρι (1.588 ευρώ από 1.487 ευρώ πέρυσι) και στους Αμπελόκηπους (1.562 ευρώ ανά τ.μ. από 1.457 ευρώ). Σημειώνεται ότι οι τιμές είναι ενδεικτικές και πως σε περιοχές όπως ο Άλιμος, η αγορά νεόδμητου ρετιρέ 120-160 τετραγωνικών μέτρων διαπραγματεύεται στις 8.000 ευρώ ανά τμ.
Καθυστερήσεις
Αγκάθι στην πορεία του κλάδου αποτελεί -όπως πάντα- μια γραφειοκρατική δυσερμήνευτη διαδικασία, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) που παραμένει ανεφάρμοστος, και ο …γρίφος της δόμησης των εκτός σχεδίου ακινήτων. Η τελική απόφαση του ΣτΕ επί της συνταγματικότητας του ΝΟΚ δεν έχει ακόμη εκδοθεί με συνέπεια να παραμένει αρρύθμιστη από το υπουργείο Περιβάλλοντος και η εκτός σχεδίου δόμηση.
Με παρέμβασή τους ενώπιον της Ολομέλειας του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου, 6 κατασκευαστικές εταιρείες (Παναγιώτης Σπυράκης και ΣΙΑ, ISV Τεχνική Κατασκευαστική, Νικόλαος Σαράντης και ΣΙΑ, Ten Brinke, Sigma Greentech Constructions και Μπίτσος Ντηβέλοπμεντ), των οποίων οικοδομικά έργα έχουν «παγώσει», υποστηρίζουν ότι «οι ρυθμίσεις του ΝΟΚ είναι ειδικές και αφορούν το εκάστοτε υπό ανέγερση κτίριο, το οποίο κατ’ εξαίρεση μόνο, θυσιάζοντας κάλυψη (από την επιτρεπόμενη βάσει των ειδικών σχεδίων) ή εκμεταλλεύσιμη δόμηση (για τη δημιουργία φυτεμένου δώματος), προσαυξάνει τον συντελεστή δόμησης ή το μέγιστο ύψος του σε τέτοια κλίμακα, που κατά τον νομοθέτη και τα δεδομένα που έλαβε υπ’ όψιν του είναι αδύνατο να υπονομεύσει το οικιστικό ή το φυσικό ή το πολιτιστικό περιβάλλον».
Ελευθέριος Ποταμιάνος – Προβλήματα και ευκαιρίες
Ο κ. Ποταμιάνος από την πλευρά του υπογραμμίζει στην Today Press ότι η αγορά των ακινήτων βρίσκεται σε άνοδο για έβδομη χρονιά.
Σημειώνει ότι οι μεσίτες προσπαθούν να λειτουργούν σε μια μορφή εκλογίκευσης της αγοράς, αλλά πλέον αυτή ακολουθεί τους δικούς της ρυθμούς, καθώς υπάρχουν ακόμα και υψηλά τιμήματα που πληρώνονται. Για τον κ. Ποταμιάνο, το σοβαρό ζήτημα πλέον εντοπίζεται στις μισθώσεις, καθώς τα υψηλά ενοίκια δεν θα μπορούν να πληρώνονται από τους μισθωτές σε λίγο καιρό και αυτό είναι κάτι το οποίο θα πρέπει να το δει η πολιτεία.
Πρόβλεψη
Επί τούτου εκτιμά τα εξής:
«Η πρόβλεψη τιμών των ακινήτων για το 2025 στην Ελλάδα δείχνει πιθανή συγκράτηση του ρυθμού αύξησης, με μικρές διακυμάνσεις, ανάλογα με την περιοχή. Βέβαια, είναι πολύ πιθανό σε ορισμένες περιοχές να δούμε και κάποιες διορθώσεις τιμών, κυρίως εκεί που οι αξίες διαμορφώθηκαν αποκλειστικά από εξωγενείς παράγοντες και όχι τόσο από φυσιολογική εξέλιξη της αγοράς. Το αυξανόμενο κόστος ζωής καθώς και οι γενικότερες γεωπολιτικές και οικονομικές εξελίξεις είναι πιθανό να επηρεάσουν την αγοραστική δύναμη αλλά και να ενισχύσουν την ανασφάλεια. Ενδιαφέρον εξακολουθεί να παρουσιάζει η περιφέρεια στην Ελλάδα και τα ακίνητα σε περιοχές που παρουσιάζουν τουριστικό ενδιαφέρον, εκτός των ήδη πολύ γνωστών, όπου εκεί οι τιμές παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα».
